Çatıların Güneş Enerjisi Panelleri İçin Kiralanması Yoluyla Elektrik Üretilmesi

1. Giriş

Güneş enerjisi, yenilebilir enerji kaynaklarından biri olup ülkemizin üretim potansiyeli en yüksek enerji kaynaklarının başında gelmektedir. Ülkemiz ısıl güneş enerjisi üretimi potansiyeli açısından Çin, Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya’dan sonra dünya dördüncüsü, Avrupa’da ise ilk sırada yer almaktadır. Geniş coğrafyası, yüksek rakımı ve bol güneş alan konumu itibarıyla ülkemiz, Avrupa’da güneş enerjisi santrali kurulabilecek en uygun ülke olarak ön plana çıkmaktadır. O halde, sahip olduğumuz bu potansiyeli kullanmak için, dünyadaki gelişmeleri takip etmek ve bu doğrultuda bazı adımlar atmak gerekmektedir. Keza güneş enerjisi, son yıllarda gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin enerji üretimi bakımından, en çok önem verilen enerji kaynaklarından biri haline gelmiştir. Bu hususta birkaç örnek vermek gerekirse: Amerika Birleşik Devletleri 2014 yılının başında, 392 megavat gücü ile 140.000 haneye yetecek elektriği üretebilen güneş enerjisi santralinin açılışını gerçekleştirirken; Almanya da 2014 yılının sonunda, nükleer santralleri ile ürettiği elektrikten daha fazlasını güneş enerjisi santralleriyle, 38.200 megavat enerji üreterek elde etmiştir. Fransa ise 2015 yılında, 300 megavat gücü ile 300.000 kişinin enerji ihtiyacını karşılayabilecek kapasitedeki, Avrupa`nın en büyük güneş enerjisi santralinin kurulumu gerçekleştirmiştir. Bu santralden elde edilecek elektriğin fiyatının, nükleer santrallerde üretilen elektrik fiyatlarından oldukça düşük olduğu da açıklanmıştır. Gelişmekte olan ülkeler arasında yer alan Fas’ta ise, Nur Enerji Projesi kapsamında Nur I santrali 2016 yılı başında üretime başlamış olup diğer etaplarının da tamamlanması ile birlikte ilgili santralin 580 megavat enerji üretmesi beklenmektedir. Hindistan’da, 2022 yılında 40 gigavat çatı güneş enerjisi kapasitesi hedeflenmekte ve bu kapsamda, çeşitli masraf ve vergi muafiyetleri sağlanarak, halk ve yatırımcıların teşvik edilmesi planlanmaktadır. Ülkemizde ise, Konya’da kurulan 22.5 megavatlık ve 20.000 hanenin elektriğini karşılayacak güneş enerjisi santrali, 2016 yılının başında faaliyete geçmiştir.

Ülkelerin güneş enerjisi santralleri için yaptığı yatırımlar bir yana, vatandaşlar ve özel şirketler de güneş enerjisinden faydalanarak elektrik üretimi yapmak için birtakım girişimlerde bulunmaktadır. Bunlardan birisi de, binaların çatılarının güneş enerjisi panelleri kurulması için özel şirketlere kiralanması ve bu yolla elektrik üretilmesidir. Nitekim elektrik üretimi için izlenilen bu yol ile herkes için kazanç sağlanmaktadır. Şöyle ki; çatının kiralanması ile bina sahipleri bir kira geliri elde etmekte, çatının yenilenmesi ve onarılması gerekmekteyse, bu vesileyle bu hususların yerine getirilmesi mümkün olmakta, bakım sorunu ve gizli maliyetleri bulunmaması ile kendileri için bir risk teşkil etmemekle birlikte, elektrik üretimi direkt olarak bina çatısında yapılacağı için kayıp azlığı dolayısıyla kayıp bedelleriyle de karşılaşılmamaktadır. Öte yandan, çatıyı kiralayanlar bakımından, güneş enerjisi panellerini yerleştirmek için bir arazi kiralamaları yerine, niteliği gereği atıl durumda olan çatıları kiralayarak, işletme giderinden tasarruf etmeleri; böylelikle şehir merkezlerinde de enerji üretiminin mümkün olması ve bunun sonucu olarak kayıp oranının en az seviyeye indirilmesi; bakım sorunu ile gizli maliyetlerin olmaması nedeniyle de, risk altına girilmemesi söz konusu olmaktadır. Devlet açısından bakıldığında ise, enerji üretimi için kamu kaynaklarının kullanılmasına gerek kalmaksızın, özel müteşebbisler sayesinde elektrik üretiminin gerçekleştirilmesi ve üretim fazlası enerjinin de ucuz fiyattan alınarak ülke ekonomisine katkı sağlanması mümkündür.

2. Ülkemizdeki Gelişmeler

Ülkemizde de, bina çatılarının kiralanarak buralara yerleştirilecek güneş enerjisi panelleri vasıtasıyla elektrik üretilmesi yolunda önemli gelişmeler yaşanmaktadır. Gün-Der tarafından düzenlenen 100.000 Çatı Projesi, Zorlu Enerji tarafından evlerin çatılarına yerleştirilmek üzere alınan 40 megavatlık ve 5.000 eve tekabül eden güneş enerjisi panelleri, Asunim Türkiye tarafından Adana’da kurulan 500 kilovatlık güce sahip çatı üzeri güneş sistemi ve Malatya Büyükşehir Belediyesi tarafından Trambüs Bakım İstasyonu’nun çatısına kurulan ve bu çatı ile istasyonun ve trambüslerin elektrik ihtiyacını karşılayan güneş enerjisi panelleri bu bakımından ümit verici gelişmelerdir.

Diğer bir yandan, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın Kırsal Kalkınma Yatırımlarının Desteklenmesi Programı doğrultusunda, işletmelerin kendi enerji ihtiyacını karşılaması amacıyla birtakım destekler verilmesine karar verilmiştir. Bu kapsamda, işletmelerin öz tüketimini karşılaması için yapılacak yatırımlarda, işletmenin enerji ihtiyacı kadar kapasiteye izin verilmiştir. İşletmenin enerji ihtiyacının kurulu güçten daha fazla olması durumunda ise, hâlihazırda lisanssız üretimde belirlenmiş üst sınır olarak 1 megavat kapasite destek kapsamında değerlendirilmiştir. Tarımsal İşletmelerin Fiziki Varlıklarına Yönelik Yatırımlar için kamu katkısı, toplam uygun yatırım miktarının %70’ine kadar belirlenmiştir. Dolayısıyla, Bakanlığın hibesi ile birlikte, fabrika sahiplerinin kendi çatılarını kullanarak, kendi enerjilerini herhangi bir bedel ödemeksizin üretmelerinin önü açılmıştır. Nitekim Adıyaman Organize Sanayi Bölgesinde, 2006 yılında bulgur ile şeker üretim ve paketleme tesisi kuran bir girişimci, Bakanlık’tan aldığı %50 hibe sayesinde fabrikasının çatısını güneş panelleriyle kaplayarak, kendi elektriğini kendisi üretmeye başlamıştır. Böylelikle aylık 4.000 lira elektrik faturası ödemekten de kurtulmuştur.

3. Hukuki Prosedürler

Çatıların güneş enerjisi üretimi için kiralanması bakımından, gerekli birtakım hukuki prosedürlerin yerine getirilmesi gerektiği açıktır. Bu bakımdan, öncelikle elektrik üretimi için Elektrik Piyasası Kanunu ile Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu’nun mevzuatlarında öngörülen hususların yerine getirilmesi; diğer yandan, çatılara güneş enerjisi panellerinin yerleştirilmesi ve akabinde kiralanmaları için İmar Kanunu ve ilgili imar mevzuatı ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine uyulması gerekmektedir.

Elektrik Piyasası Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca, kurulu gücü azami 1 megavatlık yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı üretim tesisleri ve ürettiği enerjinin tamamını iletim veya dağıtım sistemine vermeden kullanan, üretimi ve tüketimi aynı ölçüm noktasında olan, yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı üretim tesisleri lisanssız olarak elektrik üretme hakkına sahiptir. Bu doğrultuda çatılara kurulacak enerji panelleriyle elektrik üretilmesi, gerek buralardan üretilecek miktarın 1 megavata ulaşabilecek nicelikte olmaması, gerekse üretilen enerjinin panellerin kurulduğu bina tarafından kullanılacak olması sebebiyle lisanssız olarak gerçekleştirilebilecektir.

Lisanssız olarak kurulacak bu sistemlerle, üretilen enerjinin fazlasının satılması da mümkündür. Ancak bunun için, çatılara kurulacak güneş enerjisi panelleri yeterli olmamaktadır. Üretim fazlası enerjinin satılması için çift taraflı çalışan sayaçlara ihtiyaç duyulmaktadır. Nitekim halen kullanılmakta olan sayaçlar tek taraflı olup bu sayaçlar sadece kullanılan elektriği ölçmektedir. Ancak güneş pili sisteminde, sayaçlar çift taraflı çalışmaktadır. Keza, bu sayaçlar hem tüketilen elektriği, hem de güneş panellerinde üretilerek şebekeye verilen elektriği ölçecek şekilde çift yönlü çalışmakta olup faturalandırma da bu verilere göre yapılmaktadır. Dolayısıyla, satılan bu elektriğe ilişkin fatura düzenlenmesi gerektiği de açıktır. Ancak, çatıların kiralanması halinde bu hususlar çatıyı kiralayan özel müteşebbisler tarafından yerine getirilecektir.

Çatılara güneş enerjisi panellerinin yerleştirilmesi ve akabinde kiralanmaları bakımından incelenmesi gereken mevzuat ise Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanun’un 4. maddesi uyarınca bina çatıları, ortak yerler arasında sayılmıştır. Kanun’un 19. maddesinde ise; bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptırılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısıyla, öncelikli olarak güneş enerjisi panellerinin çatılara kurulumu için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması gerekmektedir. Çatının kiralanması bakımından ise, Kanun’un 45. maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliği aranmaktadır. Aranan bu şart da yerine getirildikten sonra, taraflar arasında geçerli bir şekilde kira sözleşmesi akdedilebilecektir. Dolayısıyla, taraflar arasında öngörülen özel hükümler dışında, çatının kiralanmasına ilişkin kira sözleşmelerine Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanacaktır.

Yukarıda da örneği verildiği üzere, fabrikaların oldukça atıl durumda olan çatılarının güneş enerjisi panelleri için kiralanarak, fabrikaların kendi elektriğini elde etmesinde ve hatta fazlasını Devlete satmasında kullanılabilmesi mümkündür. Nitekim fabrikaların mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmayıp yönetim işleri hususunda alınacak kararlar ile birlikte Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu bakımdan, fabrikanın üzerindeki mülkiyet tek kişi mülkiyeti ise, malikin çatının kiralanması konusunda tek başına vereceği karar yeterlidir. Ancak fabrika üzerinde paylı mülkiyet varsa, çatıların kiralanması hususunun Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi uyarınca önemli yönetim işlerinden olması sebebiyle, bu hususta pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekmektedir.

Ancak, bu yönden bakıldığında çatıların kiralanmasının önünde bir engel olmadığı görülse dahi, çatılara monte edilecek güneş enerjisi panelleri için öncelikle bir proje düzenlenmesi ve bu projenin onaylanması gerekmektedir. Akabinde ise, yapı ruhsatı düzenlemesi gerekmektedir. Bu hususların imar mevzuatına uygun bir şekilde yapılması önem arz etmektedir. Nitekim İmar Kanunu’nun 32. maddesi ve İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükümleri uyarınca, imar mevzuatına aykırı yapılan yapılara uygulanacak yaptırımlar açık bir şekilde belirlenmiştir. Bu hükümler uyarınca, güneş enerjisi panellerinin imar mevzuatına aykırı bir şekilde çatıya monte edilmesi halinde, taşınmaz üzerinde yapılacak bu değişikler, taşınmazın yapı ruhsatına ve imar mevzuatına aykırılık teşkil etmiş olacağından; tespiti halinde, monte edilen güneş enerjisi panelleri bakımından yapı tutanağı tesis edilerek, mühürleme işlemi uygulanacaktır. Akabinde yapı, İmar Kanunu’nda verilen bir aylık süre içerisinde mevzuata uygun hale getirilmez ise, hakkında yıkım kararı alınacaktır. Dolayısıyla, yapılacak montaj işlemleri esnasında imar mevzuatı hükümlerine uyulması büyük ehemmiyet arz etmektedir.

4. Çatılardaki Güneş Enerjisi Panelleri Bakımından Sağlanan Kolaylıklar

Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretimine İlişkin Yönetmelik’te yapılan ve 23.03.2016 tarihli ve 29662 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklikler uyarınca, çatılara monte edilecek güneş panelleri bakımından önemli bir istisna getirilmiştir. Şöyle ki, Yönetmeliğin 6. maddesinin 10. fıkrası uyarınca, her bir trafo merkezinde, kurulu gücü 1 megavata kadar olan güneş enerjisi tesisleri için; herhangi bir gerçek veya tüzel kişiye ve söz konusu gerçek veya tüzel kişinin doğrudan veya dolaylı olarak ortak olduğu tüzel kişilere ve bu kişilerin kontrolünde olan tüzel kişilere, tüketim tesisi sayısına bakılmaksızın azami 1 megavat tahsis yapılabileceği düzenlenmiştir. Diğer bir deyişle, gerçek veya tüzel kişilerin doğrudan veya dolaylı olarak sahip oldukları güneş enerjisi tesisleri için tahsis edilecek toplam üretim miktarı, bağlı oldukları trafo merkezi bakımından azami olarak 1 megavat üzerinden belirlenmiştir. Ancak bu düzenleme bakımından çatı uygulamaları hariç tutulmuştur. Dolayısıyla, bir gerçek veya tüzel kişinin aynı trafo merkezine bağlı birden çok güneş enerjisi tesisi varsa, aynı trafo merkezinde ancak azami 1 megavatlık toplam üretim için başvuru yapabilecekken, birden çok çatı uygulaması olması halinde; aynı trafo merkezinde 1 megavatlık toplam tahsis sınırı uygulanmaksızın, bu sınırı aşarak üretim yapılabilmesi mümkün hale gelmiştir. Ancak her bir çatı uygulaması bakımından, lisanssız üretim elektrik üretimi için belirlenmiş 1 megavatlık üretimin sınırının aşılmaması gerekmektedir; aksi takdirde, yapılan üretim lisans kapsamına girecektir. Yönetmelikle getirilen bu imtiyazı bir örnekle açıklamak gerekirse; çatılara monte edilmiş güneş enerjisi panelleriyle, aynı trafo merkezine bağlı olarak, ayrı ayrı; 800 kilovat, 900 kilovat ve 1 megavatlık elektrik üretmesi mümkün hale gelmiştir. Böylelikle, her bir çatı uygulaması 1 megavatın altında enerji üretmekte, ancak toplamda aynı trafo merkezinde 1 megavattan fazla elektrik üretilebilmektedir. Dolayısıyla, kanun koyucunun bu düzenlemeyle, çatıların güneş enerjisi bakımından kullanılmasının önünü açmak istediği açıktır.

Mevzuattaki bu pozitif ayrımcılığın yanı sıra, uygulamada da; Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar mevzuatına aykırı olarak monte edilen ve su ısıtma için kullanılan güneş enerjisi panelleri bakımından verdiği kararlarla, adeta bu panellerin yaygınlaşmasını teşvik etmektedir. Yüksek Mahkeme, monte edilen bu paneller bakımından, çatıda diğer kat maliklerinin de kendilerine ait panel monte edebilmeleri için yer bırakılmasını ve ana binaya zarar verilmemesini yeterli bulmaktadır. O halde, su ısıtma konusunda verilen bu destekleyici kararların, enerji elde etme konusunda da verileceği rahatlıkla öngörülebilecektir. Kaldı ki, elektrik enerjisi elde etmek için monte edilen güneş enerjisi panellerinin niteliği gereği ana binaya zarar vermesi pek mümkün olmadığı gibi, monte edilen panellerden elde edilecek elektrik enerjisi de tüm kat maliklerinin kullanımına özgüleneceğinden, diğer kat maliklerinin çatıyı kullanımının engellendiğinden bahsedilemeyecektir. Dolayısıyla, Yargıtay’ın yukarıda belirtilen kriterleri nazara alınınca; elektrik enerjisi için kullanılan güneş enerjisi panelleri bakımından, bu hususlarda bir aykırılık görülemeyeceği ve böylelikle, yatırımlar bakımından adeta yargısal bir destek de sağlanacağı aşikâr olacaktır.

5. Sonuç

Sonuç olarak, yasal mevzuat açısından bir değerlendirme yapmak gerekirse; Elektrik Piyasası Kanunu uyarınca, güneş enerjisi ile çatılarda elektrik üretimi için lisans muafiyeti gibi bir kolaylık getirilmiştir. Ancak bir kilovat elektrik de üretilecek olsa, bir megavat elektrik de üretilecek olsa, aynı başvuru usulü uygulanacak olduğundan; çatılarda üretilecek düşük kilovattaki elektrik için daha basit usullerin belirlenmesi lehe olacaktır. Nitekim başvuru aşamasında harcanılan süre yaklaşık bir seneyi bulmakta olup bu süreç içerisinde, ilgili kurumlara sunulmak üzere birbirinden farklı evrakların da hazırlanması gerekmektedir. Dolayısıyla, öngörülen bu uzun bürokratik işlemler, başvurucuların lisanssız elektrik üretimi için başvuru yapmaktan kaçınmasına neden olmaktadır. Ancak diğer bir yandan, 23.03.2016 tarihinde Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretimine İlişkin Yönetmelik’te yapılan değişiklik uyarınca, diğer güneş enerjisi ve rüzgar enerjisi santralleri hariç tutularak sağlanan muafiyet ile, birden çok çatıya monte güneş enerjisi üretim tesisinin, aynı trafo merkezinde 1 megavattan fazla elektrik üretimi yapılabileceğinin düzenlenmiş olması da oldukça önemli bir gelişmedir.

Çatıların güneş enerjisi için kiralanması bakımından ise, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca aranılan kat maliklerinin oybirliği çok yüksek bir nisap olup tamamıyla kat malikleri lehine olan bu kira sözleşmesinin akdedilebilmesi bakımından, salt çoğunluk gibi daha düşük bir nisapla karar alınabilmesi gerekmektedir.

Güneş enerjisi panellerinin çatılara monte edilmesi bakımından, proje tanzimi ve onayı; akabinde ise yapı ruhsatı düzenlemesi gibi meşakkatli bir prosedür öngörülmüş olup imar mevzuatında yapılacak değişikliklerle sürecin kolaylaştırılması gerekmektedir. Nitekim bu hususlar bakımından imar mevzuatına aykırılık halinde, yıkıma kadar varılan ağır yaptırımlar öngörülmüş olup bu durum, güneş enerjisi panellerinin yaygınlaşmasının önünde açık bir engel teşkil etmektedir. Her ne kadar Yargıtay içtihatları bu yöndeki aykırılıklara rağmen, monte edilen güneş enerjisi panellerini korur nitelikte olsa da; mevzuatta yukarıda belirtilen doğrultuda değişiklikler yapılması halinde, bu yatırımların yasal zemini güçlendirilecektir.

Son olarak belirtmek gerekir ki, çatıların güneş enerjisi panelleri için kiralanarak elektrik üretilmesi bakımından çıkartılacak bir yönetmelik, uygulanacak mevzuat bakımından yeknesaklık sağlayacaktır. Böylelikle de, gerek bina sahipleri, gerekse yatırımcılar harekete geçirilerek; bu yönde yapılacak yatırımlar hızlandırılacaktır. Devlet tarafından; yatırım destekleri, vergi avantajları, üretilen fazla elektriğin satın alınma garantisi gibi teşvikler verilmesi halinde de; güneş enerjisinden elde edilecek elektrik üretimi, toplam elektrik üretimindeki payını kısa vadede oldukça hızlı bir şekilde arttıracaktır.

Saygılarımızla,

Mehmet Durmaz & Mert Benli

MGM Hukuk & Danışmanlık