Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedenine Dayalı Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkının Ertelenmes Sorunu

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedenine Dayalı Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkının Ertelenmes Sorunu

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu kapsamında, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren, kural olarak sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ne var ki, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347, f. 1, c. 3). Bu kapsamda kiraya veren on yıllık uzama süresinin dolması nedenine dayalı sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanır ise, fesih bildirimi için sebep göstermek ya da haklı bir sebebe dayanmak zorunda olmadığı gibi tazminat sorumluluğu altına da girmeyecektir.

TBK. m. 347/f. 1 c. 3 ile kiraya verene tanınmış olan imkan, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2. maddesi gereğince ertelenmiştir. TBK. m. 347/f. 1 c. 3’teki kiraya verene tanınan kira sözleşmesini sona erdirme hakkının ertelenmesi 6101 sayılı Kanun ile ertelenmesi konusunun halen uygulamada anlaşılma zorluğuna yol açtığı ve hatta sorunun Yargıtay Kararları düzeyinde değerlendirmeye alındığı görülmektedir. [1]

Anılan çerçevede, TBK. m. 347/f. 1 c. 3 hükmünün uygulamasını aşağıdaki gibi şema ile somutlaştırmak mümkündür:

konut

Buna göre, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı (TBK m. 347, f. 1, c. 3); on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süresi beş yıldan daha kısa olan kira sözleşmeleri hakkında, TBK.’nun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır. [2]

[1] Yarg. 6. HD., E. 2015/10366, K. 2016/2799, 6.4.2016 (www.kazanci.com); Yarg. 6. HD., E. 2015/667, K. 2015 / 9299, 2.11.2015: “Dava, TBK.nın 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Davacı vekili, dava dilekçesinde 01/10/1997 tarihinde kiraya verilen çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01/09/2003 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve 10 yıllık sürenin 31/08/2014 tarihinde tamamlanacağını belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında düzenlenen 01.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ‘ nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (www.kazanci.com).

[2] 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun Geçici m. 2’de: “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” denilmiştir.; 6101 sayılı Kanunun 1. maddesinde ise, “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” denilmektedir.

Saygılarımla,

Av. Mehmet Durmaz

MGM Hukuk & Danışmanlık