Taşınmaz Satış ve Kira Sözleşmesinde Enerji Kimlik Belgesinin Yeri ve Önemi

Taşınmaz Satış ve Kira Sözleşmesinde Enerji Kimlik Belgesinin Yeri ve Önemi

5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve buna bağlı olarak çıkartılan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği [1] m. 4 f. 1 (i)’de, enerji kimlik belgesi, “Enerji kimlik belgesi: Asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili bilgileri içeren belge” şeklinde tanımlanmaktadır.

Enerji Kimlik Belgesi, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 4/z/çç bendi gereğince mevcut bina, “ Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce yapı ruhsatı alınıp yapımı devam eden veya yapımı tamamlanan binayı” şeklinde tanımlanmıştır. Bu kapsamda ilgili yönetmeliğin yürürlük tarihi olan 01 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan binalar yeni bina, bu tarihten önce tapı ruhsatı alan binalar mevcut bina olarak değerlendirilmektedir. 01 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların yapı kullanma izin belgesi alınması aşamasında enerji kimlik belgesini ilgili idareye sunması zorunludur. Mevcut binalar ve 01 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanunu’nun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde enerji kimlik belgesi düzenlenir. Bu kapsamda, mevcut binalar için 02 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi alınması kanunen zorunludur. Belirtilen tarihe kadar mevcut binaların alım – satım ve kiralama işlemine konu edilmesi halinde enerji kimlik belgesinin alınmış olması gerekmektedir.

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği m. 25 f. 15’te ise; “Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir.” denilmektedir. Yönetmelikte öngörülen bu zorunluluk, uygulamada, kira sözleşmesinin ve taşınmaz satış sözleşmesinin geçerlilik şekline dahil gibi algılanmakta ve hatta enerji kimlik belgesi olmaksızın kira sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesinin yapılamayacağı şeklindeki yanılgılı değerlendirmelere yol açmaktadır. Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 12 f. 1’de, “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” denilmekle, sözleşmelerin şeklinin kanun düzeyinde öngörülmesi hükme bağlanmıştır. Dolayısı ile, yönetmelik kapsamında getirilen bir düzenlemenin, kira ve satış sözleşmesinin geçerliliği için öngörülen bir şekil kuralı olduğu sonucuna varmak mümkün değildir. Zira, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmeleri ve satış sözleşmeleri bakımından özel hükümler ihtiva etmekle; söz konusu kanunda düzenlenmeyen bir şekil kuralının yönetmelikle getirildiği kabul edilemez.

Söz konusu düzenlemenin getirdiği zorunluluğu, satış sözleşmeleri veya kira sözleşmelerinin kurulmasına ve geçerliliğine ilişkin bir unsur olarak değil, resmi merciler nezdindeki bu sözleşmelerle ilgili iş ve işlemler yönünden öngörülmüş bir düzenleme olarak görmek gerekir. Taşınmazın satış sözleşmesine konu edilmesi durumunda, bilindiği üzere tapu sicil müdürlüğünde yapılan devir resmi şekli ihtiva etmektedir. Bu anlamda enerji kimlik belgesine sahip olmayan taşınmazların tapu sicilinde devir işleminin yapılmaması söz konusu olacaktır. Kira sözleşmesi bakımından ise, kira sözleşmesinin yapılması akabinde, elektrik, su, doğalgaz başvurularının yapılamaması ve bununla birlikte mernis adresi sistemine kayıt yaptırılamaması gündeme gelebilecektir.

Her halükarda zorunluluğa uymamanın yaptırımı, yukarıda zikredilen ve Yönetmelikteki enerji kimlik belgesi alınmaması halinde öngörülen yaptırımlarla sınırlıdır. Söz konusu zorunluluğun, kiraya veren veya satıcının, kiracı veya alıcıya karşı, asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili aydınlatma ödevini yerine getirme fonksiyonu ve bu husustaki ihtilafları engelleyici katkısı göz ardı edilmemelidir. Bununla birlikte cezai yaptırımları da nazara alındığında, enerji kimlik belgelerinin taşınmaz ve kira sözleşmelerinin akdedilmesi ile ilgili değil resmi merciler nezdindeki uygulamalarda karşılaşılacak sorunların bertaraf edilmesinde önemli olduğu kanaatindeyiz.

[1] RG. 05.12.2008 – Sayı: 27075

Saygılarımla,

Av. Mehmet Durmaz

MGM Hukuk & Danışmanlık