Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler

220

Sayfa Sayısı

16x24

Kitap Ölçüleri

2015

Basım Yılı

ISBN NO

978-605-4823-73-4

Giriş

Aracılık faaliyetlerine tarihî süreç içerisinde duyulan gereksinim ve özellikle orta çağda atfedilen değer, simsarlık sözleşmesinin kanunla düzenlenmesinin genel tarihî sebebi olarak görülebilir. Simsarlığın lüzumu çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak ve sözleşme yapmak isteyen tarafların birbirleriyle bir kısım sebeplerle bir araya gelememesi hususundaki çeşitli engelleri aracılık faaliyeti ile aşmak olarak görülebilir.

Simsarlık sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ilâ 525 inci maddeleri arasında genel şekilde ele alınarak düzenlenmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsarın bir asıl sözleşmenin kurulması fırsatını vermeyi veya sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi ve iş sahibinin de aksi kararlaştırılmadıkça en erken asıl sözleşme kurulduğunda ücret ödemeyi borçlandığı bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesi acentelik ve komisyonculuk sözleşmesi gibi uluslararası ticarî ilişkinin en köklü ve en eski görünüm tiplerinden biridir. Ülkemizde de, her köşe başında, “emlakçı” adı altında taşınmaz simsarlığı yapan kimselere rastlamak mümkündür. Ülkemizde emlak sektörünün önemli bir yatırım haline gelmesi, özellikle taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yaygınlaşmasını sağlamıştır.

Simsarlık faaliyetinin konusunu, taşınmaz üzerinde aynî veya şahsî hak kurulmasına ilişkin bir (asıl) sözleşmenin oluşturması, taşınmaz simsarlığı sözleşmesini diğer simsarlık sözleşmelerinden ayıran temel özelliktir. Bu ayrıma kanun tarafından bağlanan biricik sonuç ise TBK m. 520 f. son’da öngörülen ve taşınmaz simsarlığı sözleşmesini müstesna kılan, onu diğer simsarlık sözleşmelerinden ayıran “yazılı şekil” şartına yer verilmiş olmasıdır. Bunun dışında, taşınmaz simsarlığı sözleşmesi bakımından da, TBK m. 520 – 525 hükümleri (evlenme simsarlığını eksik borç niteliği veren TBK m. 524 hariç) geçerlidir. Simsar, ücretini iş sahibinden talep edebilir; bu yönüyle ücret ödeme borcu, iş sahibinin borçlarından en önemlisidir. Öyle ki TBK. m. 521 – 525 arasında sadece simsarın ücret alacağına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Bu sebeplerle uygulaması en yaygın olan taşınmaz simsarlığı sözleşmesi kapsamında ücret unsuru incelememizin konusunu oluşturmuştur.

Tezimizin ilk altı paragrafı taşınmaz simsarlığı sözleşmesini tabi olduğu hükümler çerçevesinde ele alan birinci bölümü oluşturmaktadır. Bu bakımdan tezimizin de temelini oluşturan birinci bölüm ayrıntılı şekilde aşağıda belirtilen hususlar etrafında incelenmiştir. Birinci paragrafta, genel olarak simsarlık sözleşmesi ve tarihi gelişimi üzerinde durulmuştur. Bu paragrafta simsar kavramı, simsarlık sözleşmesinin tanımı, unsurları ve özellikleri incelenmiştir. İkinci paragrafta ise simsarlık sözleşmesinin hukukî niteliği tespit edilmiştir. Ayrıca simsarlık sözleşmesinin vekâlet sözleşmesiyle ve diğer benzer iş görme sözleşmeleri ile ilişkisi ve farklılıkları üzerinde durulmuştur. Üçüncü paragrafta, simsarlık sözleşmesinin unsurları gözetilerek taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tanımı yapılmış, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin konusu ve onu diğer simsarlık sözleşmelerinden ayıran en önemli özelliği olarak gördüğümüz geçerlilik şekli üzerinde durulmuştur. Dördüncü paragrafta, simsarlık sözleşmesinde simsarın ve iş sahibinin borçları anlatılmıştır. Burada çalışmamızın temel konusu taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde ücret olduğu için, simsarlık sözleşmesinde tarafların borçlarına (dolayısıyla haklarına) genel olarak değinilmiştir. Beşinci paragrafta ise, simsarlık sözleşmesinin sona ermesi ve simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar yönünden zamanaşımı konusu üzerinde durulmuştur. Özellikle 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun ticari işler simsarlığı konusunda hüküm içermediği gözetilerek ticarî simsarlık ücret alacağında zamanaşımı ele alınmıştır.

Tezimizin altıncı, yedinci ve sekizinci paragrafları taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde ücret ve ücretin tabi olduğu hükümleri daha yoğun şekilde incelediğimiz ikinci bölümü oluşturmaktadır. Altıncı paragrafta, simsarlık ücreti kavramı, simsarın ücreti hak etme zamanı, simsarın ücrete hak kazanmasının koşulları Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ve 521. maddeleri kapsamında inceleme konusu yapılmıştır. Koşula bağlı kurulan asıl sözleşmenin simsarın ücreti hak etme zamanına etkisi de bu bölüm altında incelenmiştir. Yedinci paragrafta, simsarlık ücretinin miktarının belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 522. maddesi kapsamında değerlendirilmiştir. Kararlaştırılmış aşırı simsarlık ücretinin indirilmesi başlığı altında Türk Borçlar Kanunu’nun 525. maddesi incelenmiştir. Bu paragrafta simsarlık sözleşmesinde ücreti etkileyebilecek mevzuata da yer verilmiştir. 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu, 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu üzerinde ayrıca durulmuştur. Sekizinci paragrafta ise Türk Borçlar Kanunu’nun 523. maddesiyle öngörülen simsarın ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybetmesine yönelik yaptırım değerlendirme konusu yapılmıştır.

Teşekkür

“Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler” isimli bu kitap, Okan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Ekonomi Hukuku bölümünde Yüksek Lisans Tezi olarak hazırlanmış olup, Sayın Hocalarımız Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Doç. Dr. Fulya Erlüle ve Yrd. Doç. Dr. Ali Murat Sevi’den oluşan jüri önünde 21.08.2014 tarihinde savunulmuş ve “oybirliği” ile başarılı bulunmuştur. Sayın jüri üyelerinin önerileri basım aşamasında dikkate alınmış olmakla, tezi ayrıntılı şekilde inceleyerek çok değerli eleştirileri ile katkılarını sunan Sayın hocalarımız Doç. Dr. Fulya Erlüle ve Yrd. Doç. Dr. Ali Murat Sevi’ye teşekkür ederim.

Bilhassa tevazusu ile her zaman en derin saygı ve sevgiyle adını andığım Sayın Hocam Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a, tez danışmanım olarak yaptığı katkılar ve aynı çalışma ortamı içinde sağladığı sınırsız imkan ve hoşgörü karşısında şükranlarımı sunarım. Hukuk ilminin sorumluluklarını, vakarını ve zevklerini heyecanlı bir izleyici olarak bir nebze temaşa edebildiysem, Saygıdeğer Hocam Prof. Dr. Cevdet Yavuz sayesindedir. Her şey için çok teşekkür ederim.

Tezin her aşamasında yapıcı önerileri ile destek olan Sayın Hocam Yrd. Doç. Dr. Özlem Tüzüner’e gösterdiği ihtimam için çok teşekkür ederim. Tez kaynaklarının oluşumunda vakitlerini benim için ayıran çok değerli kişilerin önemli katkıları oldu. Özellikle Sayın Hocam Doç. Dr. Nihat Taşdelen’e, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Tetkik Hâkimi Sayın Metin Ulusal’a, Sayın Arş. Gör. Abdüssamet Yılmaz’a, Sayın Av. Recep Tüzün, Sayın Av. Ahmet Açarı ve Sayın Av. Ömer Bayır’a değerli vakitlerini ayırdıkları için teşekkürlerimi sunarım.

Her zaman gösterdikleri alakaya karşı minnettar olduğum kardeşlerime, annem Fatma Bakar ve babam Hasan Bakar’a, eşim Şeyma ve kızım Fatma Gülsüm’e; süregelen kardeşlikleri için Av. Mehmet Durmaz ve Av. Abdulkadir Argıllı’ya ve geniş ailem Yavuz Hukuk Bürosu’na bu vesileyle, tekrar tekrar teşekkür ederim.

Kitabın basımını büyük bir titizlikle gerçekleştiren kıymetli yayıncı Sayın Vedat Carbaş’a ve değerli ekibine; kitabın dizgisini özenle hazırlayan Sayın Berrin Doğrul’a teşekkürlerimi sunarım.

Gökhan BAKAR
Zincirlikuyu, 2014

İçindekiler

SUNUŞ    V
TEŞEKKÜR    VII
KISALTMALAR    XIII
GİRİŞ    1

BİRİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ

§ 1.     GENEL OLARAK SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ    3
I.    Simsarlık sözleşmesinin tarihî gelişimi    3
II.    Simsar kavramı ve simsarlık sözleşmesine genel bakış    7
A.    Simsar kavramı    7
B.    Simsarlık sözleşmesine genel bakış    11
III.    Simsarlık sözleşmesinin tanımı, unsurları ve özellikleri    15
A.    Simsarlık sözleşmesinin tanımı    15
B.    Simsarlık sözleşmesinin unsurları ve özellikleri    18
1.    Simsarlık sözleşmesinin tarafları    18
(a)    Simsar:    19
(b)    İş sahibi:    26
2.    Asıl sözleşmenin kurulmasına ilişkin
aracılık faaliyeti    29
3.    Ücret    35
4.    Tarafların Anlaşması    40
§ 2. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKÎ NİTELİĞİ
VE BENZER İŞ GÖRME SÖZLEŞMELERİ İLE
KARŞILAŞTIRILMASI    43
I.    Simsarlık sözleşmesinin hukukî niteliği    43
II.    Simsarlık sözleşmesinin benzer iş görme sözleşmeleri
ile karşılaştırılması    46
A.    Vekâlet sözleşmesi ile karşılaştırılması    46
B.    Komisyonculuk sözleşmesi ile karşılaştırılması    49
C.    Pazarlamacılık sözleşmesi ile karşılaştırılması    54
D.    Acentelik sözleşmesi ile karşılaştırılması    57
§ 3.     TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN
TANIMI, KONUSU VE ŞEKLİ    61
I.    Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tanımı    61
II.    Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin konusu    62
III.    Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin şekli    64
§ 4.     TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE
TARAFLARIN BORÇLARI    73
I.    Simsarın borçları    74
A.    Simsarlık faaliyetinde bulunma borcu    74
B.    Simsarın sadakat ve özen borcu    76
II.    İş sahibinin borçları    80
A.    Ücret ödeme borcu    80
B.    Masrafları ödeme borcu    81
C.    İş sahibinin diğer borçları    84
§ 5. TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN
SONA ERMESİ VE SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDEN
DOĞAN ALACAKLAR  YÖNÜNDEN ZAMANAŞIMI    85
I.    Simsarlık sözleşmesinin sona ermesi    87
II.    Simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar
yönünden zamanaşımı    89
İKİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE
SİMSARLIK ÜCRETİ VE TABİ OLDUĞU HÜKÜMLER

§ 6.    SİMSARLIK ÜCRETİ KAVRAMI VE  SİMSARIN
ÜCRETİ HAK ETME ZAMANI    91
I.    Simsarlık ücreti kavramı    91
II.    Simsarın ücreti hak etme zamanı    94
A.    Simsarın ücrete hak kazanmasının koşulları    96
1.    Asıl sözleşmenin geçerlilik şekline uygun olması    99
2.    Asıl sözleşmenin esas yönünden geçerli olması    101
(a)    Yokluk    101
(b)    Kesin hükümsüzlük    101
(c)    Muvazaa    104
(d)    İptal edilebilirlik    105
3.    Simsarlık faaliyeti ile asıl sözleşmenin kurulması
arasında nedensellik bağının bulunması    106
B.    Koşula bağlı kurulan asıl sözleşmenin simsarın
ücreti hak etme zamanına etkisi    115
§ 7.     SİMSARLIK ÜCRETİNİN MİKTARININ BELİRLENMESİ
VE AŞIRI SİMSARLIK ÜCRETİNİN İNDİRİLMESİ    117
I.    Simsarlık ücretinin sözleşme ile belirlenmesi    118
II.    Simsarlık ücretinin tarifeye göre belirlenmesi    124
III.    Simsarlık ücretinin teamüle göre belirlenmesi    125
IV.    Aşırı simsarlık ücretinin indirilmesi    127
§ 8. SİMSARIN ÜCRETE VE YAPTIĞI GİDERLERE
İLİŞKİN HAKLARINI KAYBETMESİ    134
SONUÇ    137
TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN
YAYIMLANMAMIŞ YARGITAY KARARLARI    157
KAYNAKÇA    205

Recent Posts